此系列政策除了對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用外，寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策也大大改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的環(huán)境，包括對(duì)5次降息以及4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金利率、購買普通住房實(shí)行7折利率優(yōu)惠、二手房交易營業(yè)稅免征年限從5年縮短至2年、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例最低降至20%。對(duì)銀行信貸不再實(shí)施硬性約束的大環(huán)境下，一方面信貸投放量的增加減少了開發(fā)企業(yè)的融資壓力，另一方面也大大降低了消費(fèi)者的置業(yè)門坎，有效的釋放了普通及改善型住房需求。

　　在一系列政策的大力扶持及推動(dòng)下，2009年下半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長可實(shí)現(xiàn)全年「8%」的增長目標(biāo)，CPI也結(jié)束了連續(xù)9個(gè)月的下降，在11月轉(zhuǎn)為上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)在一系列優(yōu)惠政策的推動(dòng)下，剛性需求大量釋放，市場(chǎng)迅速回暖，呈現(xiàn)史上最大成交量。在市場(chǎng)進(jìn)入繁榮階段的趨勢(shì)下，年末政府適時(shí)發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用，根據(jù)樓市新形勢(shì)著力提高政策的針對(duì)性和靈活性。

　　首先，下半年政府在全國大力打擊捂盤、囤地行為，公布全國范圍內(nèi)閑置土地;其次，12月國務(wù)院發(fā)布「國四條」遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭，增加普通商品住房的有效供給，并且繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房;接著，出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，規(guī)定開發(fā)商拿地時(shí)首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%;之后又明確二手房交易營業(yè)稅免征年限恢復(fù)至5年。此系列密集出臺(tái)的政策，一方面從供給源頭遏制房價(jià)攀升，盤活庫存土地，另一方面在開發(fā)商融資環(huán)境改善的情況下，提高其拿地門坎，并通過增加購房交易中的支出來抑制投資投機(jī)性需求增長。雖然該系列政策并未對(duì)樓市造成實(shí)質(zhì)上的調(diào)控，但可以預(yù)見政府已表明對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度，將不會(huì)放任投資投機(jī)炒房行為及房價(jià)過快上漲，有保有壓，抑制投機(jī)性購房，鼓勵(lì)自住和改善型購房將是2010年樓市政策調(diào)控的大方向。

　　一線城市土地充分顯示其價(jià)值 地王頻出

　　2009年土地市場(chǎng)隨著整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而變化，經(jīng)歷從年初經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不明朗、開發(fā)商對(duì)擴(kuò)張較為謹(jǐn)慎、交易不活躍的局面，到年中后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大大刺激了開發(fā)商對(duì)土地的需求，土地拍賣競(jìng)爭激烈的過程。縱觀全年，全國土地購置面積預(yù)計(jì)為3.1億平方米，同比減少15%。隨著下半年市場(chǎng)回暖，政府土地供應(yīng)由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)向積極，資金充裕及對(duì)后市的樂觀預(yù)期使開發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)向積極擴(kuò)張，大力儲(chǔ)備土地，全國10大單價(jià)地王及總價(jià)地王均集中在下半年出現(xiàn)，活躍程度超過2007年。其中廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目地塊成交總價(jià)達(dá)255億元，成為2009年總價(jià)最高的地王，而上海新江灣城C6地塊則以每平方米33,147元的樓面地價(jià)成為2009年的單價(jià)地王。

　　值得一提的是，2007年的地王多集中在二、三線城市，而2009年地王則回歸一線城市，一線城市的核心地塊充分顯示其身價(jià)，成為眾多開發(fā)商的爭奪目標(biāo)。根據(jù)對(duì)20大開發(fā)企業(yè)2009年拿地的統(tǒng)計(jì)，單在市場(chǎng)成交進(jìn)入高峰期、土地交易開始活躍的第2、第3季度，此20大企業(yè)投入到一線城市的土地儲(chǔ)備金占其總金額的45%，而在樓市高峰期的2007年第3、第4季度，其投入在一線城市的土地購置金額只有20%。在2009年10大單價(jià)地王及總價(jià)地王中，各有7宗地塊分布在一線城市，可見大型開發(fā)企業(yè)對(duì)一線城市的未來投資依然看好。

　　寬松的貨幣政策助推房價(jià)大幅攀升

　　一系列的政策利好，使2007年下半年到2008年壓抑的剛性需求大量釋放;同時(shí)寬松的貨幣政策助長貨幣流動(dòng)性，置業(yè)門坎大大降低助長了炒房行為;對(duì)通脹的普遍預(yù)期使房產(chǎn)成為投資渠道單一的追捧產(chǎn)品;此外，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，使部分投資資金轉(zhuǎn)投樓市。綜合上述原因，2009年房價(jià)被大幅推高，1月至12月全國商品住宅成交均價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)每平方米4,518元，按年增長達(dá)30%。而根據(jù)對(duì)北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、成都、武漢、廈門及長沙十大城市的房價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，相比2008年，除武漢、廈門呈下跌外，其余城市均為上升趨勢(shì)，全年升幅最大為天津，上漲18.4%，一線城市除廣州外全年房價(jià)較2008年上漲均較明顯，二線城市除天津外其余漲幅則較緩。相比樓市高峰期2007年，各城市在2009年的房價(jià)上漲幅度更大，尤其是上海，漲幅高達(dá)87.4%，十大城市只有廈門連續(xù)兩年按年呈下跌趨勢(shì)。大部分城市的房價(jià)從2009年年初自低谷迅速反彈，部分幅度更達(dá)一倍，值得關(guān)注。

　　供應(yīng)普遍緊缺，加上城市價(jià)值體現(xiàn)，中高端產(chǎn)品備受歡迎，成交活躍，令一線城市房價(jià)快速攀升。根據(jù)對(duì)一線城市每月成交前十名樓盤的成交結(jié)構(gòu)作統(tǒng)計(jì)，中高端住宅占總成交量的41%，成交量接近半數(shù)，可見豪宅成交對(duì)房價(jià)的推動(dòng)作用。

　　存量去化加速，供應(yīng)缺口增大

　　各類需求的大量釋放，使2009年全國商品住宅成交量也超越歷史高峰期2007年創(chuàng)新高，全年成交量預(yù)計(jì)達(dá)7.6億平方米，比2008年增長36%，比2007年增長10%。其中一線城市商品住宅成交總量將達(dá)4,940萬平方米，按年增長82%，當(dāng)中上海增幅最大，達(dá)100%;成都、武漢、廈門、長沙、沈陽和天津六大二線城市成交總量約6,400萬平方米，按年增長將高達(dá)109%。

　　雖然2009年全國住宅市場(chǎng)成交量大增，但房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品住宅開發(fā)投資增長率仍低于2004至2008年的平均增幅，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)有3.6萬億元，同比增長18%，商品住宅開發(fā)投資預(yù)計(jì)2.6萬億元，同比增長18%。開發(fā)企業(yè)開發(fā)意愿的降低，導(dǎo)致整體市場(chǎng)供應(yīng)減少，供需不平衡的情況加劇。在對(duì)一線城市及成都、武漢、廈門、長沙、沈陽于2009年商品住宅供需量的統(tǒng)計(jì)中，除武漢供需比為1.11外，其余八大城市供需比均小于1，此九大城市的總供需比只有0.69。對(duì)于2006年以來積壓的庫存，一線城市在2009年去庫存化明顯加快，除深圳仍需3個(gè)月的消化周期外，其余三大城市均已出清;而上述五大二線城市庫存只有長沙出清，其余仍需1至7個(gè)月的消化期?？梢?，一線城市的供需不平衡比較明顯。

　　開發(fā)商現(xiàn)金流從短缺轉(zhuǎn)向充沛

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展及銀行的信貸支持，令開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率大幅降低，30大上市開發(fā)企業(yè)2009年第3季度的凈現(xiàn)金流比同年第1季度上漲305%，可見從年初到年末，大部分開發(fā)企業(yè)已扭轉(zhuǎn)現(xiàn)金流緊缺局面。年初政策的信貸支持，使開發(fā)商于1月至11月內(nèi)獲國內(nèi)貸款達(dá)8,994億元，而居民購房熱情的空前高漲，帶動(dòng)1月至11月個(gè)人按揭貸款總值及其增速均成為1998年住房改革以來最高，達(dá)7,009億元，按年增長130%。1月至11月開發(fā)企業(yè)直接從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持占開發(fā)資金總量的33%，而此比例在2008年為28%，可見寬松的信貸政策大大減少了開發(fā)企業(yè)的融資壓力。

　　房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行 成交量將回落

　　對(duì)于2010年的展望，由于2009年房價(jià)已上升至高位，特別是在一、二線城市，房價(jià)已觸及普通購房者的承受上限，2010年上漲的空間較有限，但供應(yīng)量緊缺將決定房價(jià)難于短期內(nèi)大幅回落，預(yù)計(jì)2010年整體房價(jià)將在現(xiàn)有水平平穩(wěn)運(yùn)行，部分2009年上漲過快的城市將會(huì)適度回調(diào)。同時(shí)，寬松的信貸政策及系列優(yōu)惠政策使大量的剛性需求已在2009年釋放，預(yù)計(jì)房價(jià)仍高企將擠壓部分剛性需求，而隨著部分調(diào)控政策的出臺(tái)，寬松的信貸環(huán)境將適度收緊，投資投機(jī)性需求將被抑制，因此，預(yù)計(jì)2010年整體成交量將有所回落，但回落幅度將不會(huì)很大。

　　整體市場(chǎng)供應(yīng)略有增長 一線城市仍緊絀

　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將較2009年提高，加上2009年底政府大力打擊捂盤、囤地行為，預(yù)計(jì)2010年商品住宅的新開工面積將較去年增加，但不可忽視的是，項(xiàng)目從建設(shè)到推出市場(chǎng)最快需一年的周期，預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰期將推遲至2011年。經(jīng)對(duì)歷年商品住宅的新開工面積及批準(zhǔn)預(yù)售面積的分析，預(yù)計(jì)2010年全國商品住宅新增供應(yīng)量將達(dá)9億平方米，相比2009年的成交量，整體市場(chǎng)有望達(dá)到供求平衡。不過，一線城市由于庫存去化較快，去年新開工面積總量預(yù)計(jì)只有3,900萬平方米，較2008年減少17%。以2009年的總消化量以及2006年以來余下的庫存來看，2010年市場(chǎng)仍將欠缺800萬平方米的供應(yīng)。

　　經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn) 政府將加強(qiáng)樓市調(diào)控以保持市場(chǎng)穩(wěn)定

　　由于2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)白熱化，預(yù)計(jì)2010年中央將因應(yīng)整體市場(chǎng)環(huán)境不斷完善調(diào)控措施，其中最值得關(guān)注為信貸一項(xiàng)。本年1月初國務(wù)院發(fā)布的2010年「國11條」已注明二套房貸首付不得低于40%，可見政府已在年頭發(fā)出收緊信貸的訊號(hào)，預(yù)計(jì)未來政府將上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金，7折按揭利率將嚴(yán)控在首次置業(yè)及小戶型，在2009年開發(fā)資金大大改善后，2010年對(duì)開發(fā)商的信貸也將收緊。此外，政府仍會(huì)繼續(xù)打擊捂盤、囤地行為，以加大市場(chǎng)供給?？傊鶕?jù)有保有壓、抑制投機(jī)性購房、鼓勵(lì)自住和改善型購房的調(diào)控大方向，2010年樓市調(diào)控政策將呈現(xiàn)更大的差異，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好的宏觀環(huán)境下，著力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。