隨著地產(chǎn)寒冬的持續(xù)，商務辦公樓的安防系統(tǒng)乃至整個智能化系統(tǒng)需求是否也在發(fā)生變化？住宅地產(chǎn)低迷及次代危機的教訓正在促使商業(yè)地產(chǎn)回歸理性，而不只是短暫的繁榮。在商務辦公樓租賃市場需求受到抑制或疲軟的情況下，為了吸引租戶，開發(fā)商更在意給租戶提供一個良好的綜合環(huán)境。對于開發(fā)商而言，應從全新的角度去認識安防系統(tǒng)的功用，而不是停留在單純的“防范”階段。

    同時，本文對提供資訊的地產(chǎn)商或地產(chǎn)商工程公司的相關(guān)人士表示感謝：SOHO、首創(chuàng)、中海地產(chǎn)、昆明競運達、星河地產(chǎn)、廣州恒量機電工程有限公司（隸屬富力地產(chǎn)）。

    眾多地產(chǎn)調(diào)查機構(gòu)預估， 2009年商務辦公樓供應量將再創(chuàng)歷史新高，但商務辦公樓租售市場的供需矛盾在短時間內(nèi)仍然存在，甚至因全球金融危機影響而激化。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2008年全國商務辦公樓竣工面積1148.07萬平方米，同比增長30.19%，商務辦公樓銷售面積922.87萬平方米，同比下降22.35%，供求比出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

    戴德梁行分析，伴隨金融危機的負面影響逐漸滲透到實體經(jīng)濟，眾多行業(yè)受到影響，多數(shù)企業(yè)采取緊縮開支、擱置搬遷計劃、控制租賃面積的應對策略，甚至部分企業(yè)把后勤部門轉(zhuǎn)移到外圍低成本地區(qū)。需求的減少致使商務辦公樓的空置面積增多，而且租金面臨下降的壓力。從2008年第四季度后開始，核心城市的甲級商務辦公樓市場均出現(xiàn)租金下滑和空置率上升的局面。

    再加上，由于部分地區(qū)此前的商務辦公樓供應過于旺盛，短期內(nèi)尚處于“消化”階段，新建商務辦公樓的速度在減緩。在全國商業(yè)辦公樓最集中的城市：京、滬、深、穗已顯現(xiàn)出需求抑制、疲軟的態(tài)勢。根據(jù)眾多地產(chǎn)調(diào)查機構(gòu)預測，由于價格下降未見底，2009年商務辦公樓市場租售可能保持景氣下行的狀態(tài)，在這種情況下，作為商務辦公樓必要配套設(shè)施的智能化系統(tǒng)及其安全防范子系統(tǒng)的市場是否也將出現(xiàn)波動？

有近慮，無遠憂
    作為商務辦公樓必備配套設(shè)施的安防系統(tǒng)，2009年商務辦公樓安防的市場總量在短期內(nèi)將受到一定程度的牽連，我們可從商務辦公樓供應量和安防系統(tǒng)的占比來推測。

政策引導與地區(qū)性開發(fā)拉動
    目前可見的影響是：由于商務辦公樓空置率較高，部分新項目延遲進度或開盤時間，對設(shè)備采購的周期有影響。例如，上海很多商業(yè)地產(chǎn)項目都延期了，甚至連處于好地段的外灘項目都有停工現(xiàn)象。上海格瑞特機電系統(tǒng)工程有限公司工程部技術(shù)室戚經(jīng)理深有體會，“據(jù)公司內(nèi)部從2003年到2009年3月份的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年的項目簽約最少?！?

    不過，這種推遲并不會無期限。上海三意樓宇王偉春表示，“由于政策規(guī)定地塊三年內(nèi)沒有動工會被政府沒收，因此，預計至少到明年上半年商務辦公樓相應配套工程項目會開展?！倍糠纸?jīng)濟中心城市如北京，為了催化商業(yè)市場的辦公需求，北京政府已出臺的《關(guān)于促進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的獎勵辦法(試行)》所示，政府日益注重，將采取更多的優(yōu)惠鼓勵商務辦公樓物業(yè)市場的可持續(xù)發(fā)展。[nextpage]

    另外，與核心城市京、滬、深、穗影響較大不同，二三線城市的地區(qū)性開發(fā)受到普遍關(guān)注，如天津、昆明、南通、煙臺、青島、濟南、天津、廈門等。例如，作為天津河東區(qū)政府重點項目之一的天津嘉里中心已加快建設(shè)速度。嘉里中心項目規(guī)劃用地面積為8.6萬平方米，建筑面積為72萬平方米，將建成38層、建筑面積約10萬平方米的香格里拉五星級酒店，71層、300多米高的國際甲級商務辦公樓，近3000平方米的無柱宴會廳和高級服務式公寓、綜合購物中心、高級精裝公寓、地下停車場等。

    成都、重慶兩市正以工業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)，配以商務辦公、生產(chǎn)加工、生活配套等功能的工業(yè)地產(chǎn)正成為新一輪地產(chǎn)投資的熱點。而在昆明，由于政府大力推行“城中村”改造計劃以及“綠色、節(jié)能”理念，將激發(fā)出可觀的新型商機。截止2011年，昆明起碼有70個城中村要改造，且都位于一環(huán)、二環(huán)路地段，地段優(yōu)勢成為今后商務辦公樓的大賣點。

    諸多類似地方政府助推的項目，必然將吸引設(shè)計單位、重要智能化集成商、設(shè)備提供商角逐。上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計（集團）有限公司趙濟安就表示幾乎每個禮拜去一次昆明，正是與政府搬遷辦項目有關(guān)。

智能化看漲，安防占比持平
    作為推測商務辦公樓安防市場規(guī)模的另一個重要數(shù)據(jù)就是占比。據(jù)了解，一般智能化系統(tǒng)的投資占總造價的7-8%，而安防平均約占智能化總投資的22%。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，商務辦公樓對智能化系統(tǒng)的需求在提升，而安防也已經(jīng)成為必不可少的子系統(tǒng)。

    不論地產(chǎn)景氣如何，商務辦公樓智能化系統(tǒng)的投入有三大前提：一是樓盤的性質(zhì)，是自用還是租售；二是樓盤的檔次和功能；三是看開發(fā)商的理念。由于每個商務辦公樓的差異比較大，難以有準確的投資比重。據(jù)介紹，如果以樓盤性質(zhì)來看，出租性的大樓一般投資不大，基本上按照國家規(guī)范標準做，每平方米幾十塊錢；而自用性大樓則考慮相對周全，如果這樣方方面面都考慮進來的話，弱電的每平方米投入會達到200元以上。其二，根據(jù)樓盤檔次和功能的不同，一般智能化的占比約為3-4%到7-8%之間。而現(xiàn)在的商務辦公樓并不是純粹的辦公樓，還包括商場、酒店、會議等，呈現(xiàn)出功能模塊化的趨勢，如上海環(huán)球金融中心就是典型，這將促使智能化投入增大。其三，成本預算還取決于甲方的認知程度。趙濟安分析，“部分開發(fā)商按規(guī)定關(guān)注最基本的檔次；認知程度更高一層的開發(fā)商會關(guān)注提升投資價值的系統(tǒng)；最高層次的開發(fā)商希望做‘標桿'，形成樓盤的獨特價值?！?

    作為智能化子系統(tǒng)的安防，其投入也因上述原因出現(xiàn)一定幅度的正常波動，但平均而言占智能化的22%。受訪者普遍認為，即便商務辦公樓租售不景氣的情況下，安防的投入也不會出現(xiàn)大幅下跌，因為它已經(jīng)成為剛性需求，必須合乎標準規(guī)范。根據(jù)最新的規(guī)范GBT50314-2006智能建筑設(shè)計標準，入侵報警系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、電子巡查管理系統(tǒng)、汽車庫（場）管理系統(tǒng)，不論是商務辦公樓，還是行政辦公樓、金融辦公樓，這五個子系統(tǒng)都是必備的。對于開發(fā)商來說，安防的比重在總造價中微乎其微，即便節(jié)省也省不了多少錢。甚至部分地區(qū)因“土政策”支持，整體上安防占比還可能出現(xiàn)上升趨勢。如上海要求，商務樓的正門外、停車場、大堂、電梯廳、轎廂、樓梯出入口、總臺接待處等公共部位都要求強制性安裝彩色攝像機，趙濟安認為，“上海的細則高于國家的要求，受這種地方性政策的帶動，個人認為每平方米安防投入的上升趨勢是存在的?！?

    在當前樓市呈現(xiàn)景氣下行之下，由于管理規(guī)范“保底”，大部分集成商與設(shè)備商對此并不擔憂項目預算會被砍掉?，F(xiàn)階段開發(fā)商對安防系統(tǒng)的投資、對采購安全設(shè)備以及工程施工的要求，將不會有大變化，仍處于正常波動范圍之內(nèi)。總的來看，住宅地產(chǎn)低迷及次代危機的教訓正在促使商業(yè)地產(chǎn)回歸理性，而不只是短暫的繁榮。 [nextpage]

理性認識：安防不只是防范
    一般開發(fā)商對辦公樓智能化工程的操作模式可分為兩種。第一種是跟專業(yè)的顧問公司配合，由顧問公司提供初步的機電設(shè)計方案，再結(jié)合開發(fā)商提出的需求呈現(xiàn)，由承包商提供報價。第二種是地產(chǎn)商自己做工程設(shè)計和施工，如富力、保利等大型地產(chǎn)商一般都有附屬公司或隊伍負責機電設(shè)計、施工。不論在哪種模式之下，大部分開發(fā)商認為辦公樓的購買意愿與真實需求、地段及價格密切相關(guān)，與IT系統(tǒng)配置及需求預期關(guān)聯(lián)性不大；其中，他們認為安防系統(tǒng)作用比較單純，主要是報警、證據(jù)記錄及人員或物品的實時保護，較少作為亮點宣傳。

    而現(xiàn)在情況已大有不同。為了穩(wěn)定客源，開發(fā)商更希望保持客戶滿意度，提升樓盤的服務和品質(zhì)，尤其是對于大型開發(fā)商或物業(yè)公司而言。同時，新形勢新的危機潛藏，辦公樓將更關(guān)注安全，而租戶也會更在意商務辦公樓的綜合環(huán)境和管理水平，并考慮是否續(xù)約。博世安防系統(tǒng)智能門禁及集成安防系統(tǒng)高級產(chǎn)品市場經(jīng)理張輝表示，“近來，從希望有好的出租率和回報的初衷出發(fā)，有的開發(fā)商或物業(yè)單位主動向我們提出需要滿足差異化應用的方案。尤其是隨著商務辦公樓功能模塊化趨勢，他們希望整個系統(tǒng)可以覆蓋到商場、酒店或會議中心的安防和通訊設(shè)備應用?！?

    因此，安防作為智能化系統(tǒng)的子系統(tǒng)之一，亦有作為差異化競爭手段的可能。從目前的情況來看，開發(fā)商需要跳脫以往安防只是防范的固定思維，更多地從智能化系統(tǒng)整合的角度來看待安防系統(tǒng)所發(fā)揮的作用，主要表現(xiàn)在兩個方面：首先是商務辦公樓相關(guān)人員的應急情況下的快速逃生；其次是作為商務辦公樓日常物業(yè)管理的手段之一。

比“高”更要比“逃得快”！
    去年，5月12日汶川地震余波傳到上海，多處高層建筑有明顯震感，陸家嘴、人民廣場、徐家匯、南京西路、虹橋古北、五角場、普陀、閘北......各大商務辦公樓采取緊急疏散措施。而地震之后，引發(fā)了人們多角度的思考，諸如商務辦公樓的抗震性，以及如何讓每一層的辦公人員快速地逃生。

    反觀目前國內(nèi)的商務辦公樓，在爭“高”的同時，是否有真正從保護大樓及其人員安全的角度去思考呢？很多開發(fā)商更關(guān)心的是如何符合國家規(guī)定，很少在安全方面提出更多創(chuàng)新的亮點。其實，商務辦公樓是人員相當集中的地方，也是容易發(fā)生應急事件的地方，從整體設(shè)計的角度看，任何一個環(huán)節(jié)的設(shè)計都是為了保證大樓及其人員的安全。斯恩威（北京）自控系統(tǒng)工程有限公司（簡稱“CAN”）副總經(jīng)理王永輝表示，“在國外，安防系統(tǒng)也稱為生命安全系統(tǒng)（Life Safety System），包括CCTV等安防系統(tǒng)在內(nèi)。他們更多地從保護一個生命的角度出發(fā)?！币虼耍巳粘５陌踩珕栴}如盜竊之外，辦公樓的安全更應理解為在緊急情況下如何保護生命安全。

    從智能化系統(tǒng)設(shè)計的角度看，緊急情況下的逃生涉及到各個子系統(tǒng)之間的配合。CNA的王永輝以火災發(fā)生后的逃生為例解釋，“當火災發(fā)生之后，觸發(fā)各個IP電話報警，顯示信息如‘火災報警，請立刻離開'，并進行公共廣播，同時，集成系統(tǒng)立即對每一個子系統(tǒng)發(fā)送相關(guān)的指令。例如命令樓控系統(tǒng)停止運行空調(diào)系統(tǒng)，關(guān)閉排送風啟動排風系統(tǒng)，避免更多的氧氣進入火災區(qū)域；同時在緊急逃生的樓道加壓，使得煙霧進不來；門禁系統(tǒng)撤防，不必刷卡離開等；如果有人在開會，由于會議室的封閉性而聽不到報警聲的話，IP電話也會報警并顯示信息，等等。”而保安人員還可以通過視頻監(jiān)控系統(tǒng)及時調(diào)用重要位置的視頻信息，查看火情，并及時進行應急指揮。當前，辦公樓節(jié)節(jié)攀高，而如何讓每一層的人員如何更快速地逃生，是一個值得相關(guān)產(chǎn)業(yè)認人士思考的課題。 [nextpage]

    不少安防人士認為辦公樓安防較難作為亮點推廣。其實，SI或設(shè)備商更應從整體安全的角度去看待安防系統(tǒng)的“潛能”。當然，這勢必將對安防企業(yè)提出更大挑戰(zhàn)：集成商能否勝任如此復雜的相關(guān)子系統(tǒng)的整合；而供應商的產(chǎn)品能否勝任，能否和大多數(shù)產(chǎn)品集成在一起。

應考慮辦公樓“管理”的需求
    現(xiàn)在很多行業(yè)對安防產(chǎn)生了內(nèi)部流程管理的需求，在商務辦公樓也不例外。安防系統(tǒng)的應用給物業(yè)單位節(jié)省了人力，例如利用視頻監(jiān)控系統(tǒng)進行無人化的管理等。而現(xiàn)在，變化較大的是門禁系統(tǒng)因在管理中的作用而受到開發(fā)商和物業(yè)單位的重視。

    目前，商務辦公樓呈現(xiàn)多功能化趨勢，對管理的需求也更加迫切，像環(huán)球金融中心就是典型。據(jù)相關(guān)人士介紹，環(huán)球的每一層消防通道出入口等設(shè)置了門禁點，采用梯控系統(tǒng)，并利用門禁系統(tǒng)根據(jù)不同的功能模塊對不同的群體進行權(quán)限和路線管理，例如觀光者的權(quán)限，辦公人員的權(quán)限等，同時各個群體的行走路線都是受管理的。

    而如果是商務辦公樓樓群的話，更需要考慮門禁系統(tǒng)的一卡通管理功能。如北京的環(huán)球貿(mào)易中心，它集商務辦公樓、酒店、公寓、會議會展中心、商業(yè)中心等為一體，以一卡通系統(tǒng)為切入點，來實現(xiàn)內(nèi)部各分系統(tǒng)之間的信息交換、共享和統(tǒng)一管理，同時也實現(xiàn)一卡通系統(tǒng)與各子系統(tǒng)之間的信息交換，統(tǒng)一管理和聯(lián)動控制。同樣的需求在功能豐富的高科技開發(fā)園區(qū)也有體現(xiàn)，由于一般園區(qū)地處偏遠而且面積大，其管理涉及到各個子系統(tǒng)之間的關(guān)聯(lián)與整合。

    另有地產(chǎn)商并不以安防目的而采用安防系統(tǒng)。例如深圳賽為參與的羅湖商務中心項目，一些門禁點位只是為了滿足物業(yè)在管理上的細節(jié)需求。

    作為器材商或集成商，需要考慮如何幫助物業(yè)管理。博世的張輝表示，“如何把產(chǎn)品升華到方案，貼合物業(yè)需求是關(guān)鍵，否則再好的產(chǎn)品也發(fā)揮不出應有的作用?！彼a充解釋，“第一考慮從哪些部位去裝，不該裝的地方不要裝，否則管理麻煩；第二，安裝之后怎么應用，系統(tǒng)與系統(tǒng)之間是否要做集成化或聯(lián)動；第三，進一步考慮如何保安的工作流程融合。最終讓辦公樓的工作人員和來訪者感覺舒心、安心、放心，并且友好?！?

模數(shù)最優(yōu)，IP開始試用
    IP化的趨勢是不可回避的，因此，搭建一個既能兼顧現(xiàn)狀，又能為將來升級做好準備的系統(tǒng)成為開發(fā)商考慮的要素。目前，商務辦公樓采用模數(shù)混合方式被認為是最優(yōu)的解決方案。賽為的林必毅表示，“采用數(shù)模混合方式，可以滿足存儲畫質(zhì)、監(jiān)控畫質(zhì)、性能價格比的要求?！钡?，現(xiàn)階段，開發(fā)商希望樓盤的定位與眾不同，以吸引租戶，開始萌生提供一個IP環(huán)境的想法。而IP方式也開始在商務辦公樓試用，如北京國貿(mào)三期采用AXIS編解碼器，上海新鴻基廣場只有前端是模擬，CNA的王永輝也以與思科、泛達合作的杭州某綜合化辦公工業(yè)園項目為例，談到對IP的體驗。

    據(jù)其介紹，該園區(qū)面積達42.9畝、共50棟樓，分期進行。前期開發(fā)6萬平方米作為園區(qū)的核心區(qū)，而如果將來擴建時還需要敷設(shè)大量的同軸線和雙絞線的話，布線成本和復雜度就會急劇增加，唯一的解決方法就是IP。在施工過程中，他明顯感覺到省了很多協(xié)調(diào)工作，節(jié)省了時間和人力，布線成本也大大降低，但也增加了設(shè)備采購成本——交換機。“盡管如此，IP方案適合這個工業(yè)區(qū)的需要。而且，參與方都希望強調(diào)的是奠定一個IP化標桿，”他表示。[nextpage]

    從現(xiàn)狀來看，大多數(shù)開發(fā)商接納IP化監(jiān)控還需要一段時間；而網(wǎng)絡門禁由于占用帶寬比較小，存儲方面的投資也更節(jié)省，反而得到比較快的應用。博世的張輝提到，“博世參與的很多商務辦公樓項目都是采用網(wǎng)絡化的安防系統(tǒng)，尤其是門禁系統(tǒng)。而監(jiān)控是否采用IP化方式，我們將根據(jù)項目性質(zhì)、具體的要求和設(shè)計單位的意見，同時以保護用戶的投資為目標，并考慮未來技術(shù)和需求的升級，提供合理化的解決方案。”

合理選型，約定品牌
    作為開發(fā)商，除了關(guān)注安防產(chǎn)品的基本功能之外，例如圖像黑白或彩色，采用哪種探測方式，統(tǒng)一接口標準等，從長遠發(fā)展的角度，他還會考慮主動約定品牌，而規(guī)模較大的開發(fā)商一般都有一份設(shè)備商清單。

    由于品牌的差異性比較大，設(shè)備之間的差異也比較大，開發(fā)商希望進行品牌約定。在這個過程中，集成商應主動引導開發(fā)商考察品牌。上海三意樓宇王偉春解釋，“一般開發(fā)商對安防了解不多，但他也會主動去考查，主要觀察同樣檔次的產(chǎn)品，是否有提升投資價值的功能。但如果開發(fā)商獨自考查，可能只看到表面上的風格、外觀等，而很多隱藏在背后的智能化功能卻看不到。因此，集成商有責任去引導開發(fā)商。”

    而關(guān)于選用品牌，開發(fā)商較傾向于選擇合資品牌，或在國內(nèi)生產(chǎn)的國外品牌，尤其是攝像機，大多為松下、博世、三星等品牌。另外，由于門禁系統(tǒng)使用頻繁，容易損壞，比較傾向于使用進口品牌。但如果系統(tǒng)集成的話，考慮到國外產(chǎn)品不開放、軟件修改比較麻煩，開發(fā)商不一定會采用國外品牌。

新的建設(shè)思路：“交鑰匙”
    同樣出于吸引租戶的目的，近來不少開發(fā)商或物業(yè)單位開始了一種新的建設(shè)思路——“交鑰匙”，即把系統(tǒng)全部做好，終端租戶只要入住即可，這在報警、門禁等安防產(chǎn)品上已有體現(xiàn)。

    過去，僅僅在整體銷售或自用性辦公樓中才存在安裝所有智能化系統(tǒng)的現(xiàn)象，而出租性晌商務辦公樓則只是建設(shè)公共部分的智能化系統(tǒng)，并預留接口給租戶。隨著幾乎每一家租戶都有自己的一套安防系統(tǒng)，開發(fā)商也希望在辦公樓建設(shè)時就做好安防系統(tǒng)的統(tǒng)一設(shè)計乃至統(tǒng)一建設(shè)，在給租戶提供一個更加安全環(huán)境的同時，也方便物業(yè)單位進行統(tǒng)一管理。博世的張輝表示，“目前我們碰到的這種需求越來越多。由物業(yè)根據(jù)需要對于不同系統(tǒng)不同覆蓋區(qū)域開放相應權(quán)限，做到既統(tǒng)一又相對對立，最大限度兼顧了私密性與靈活性?！?

    像中海地產(chǎn)也有同樣想法。以門禁系統(tǒng)為例，很多地產(chǎn)商只考慮做大堂門禁系統(tǒng)，而不會將門禁細化到租戶。而據(jù)了解，中海不僅做大堂門禁，還會考慮給每個租戶提供一套門禁系統(tǒng)。假如20層的樓共100個租戶，以一個門2000元估算，總投資也達到20多萬。相信，這種新的建設(shè)思路，將給做商務辦公樓安防的企業(yè)以極大鼓舞。