【安防知識網(wǎng)】在實際應用中，物業(yè)公司主要是一個管理者和應用者。目前部分大型的開發(fā)商都擁有自己的物業(yè)管理單位，負責對自己開發(fā)的住宅小區(qū)項目進行使用后的管理工作，而另一些小區(qū)則是委托專業(yè)的物業(yè)服務公司來進行管理。正是由于這種應用模式，也使得當前的物業(yè)管理公司在對安防系統(tǒng)的應用上有些“尷尬”，一來大多數(shù)物業(yè)公司無法涉及小區(qū)前期的建設，他們對產(chǎn)品、系統(tǒng)的需求無從得到體現(xiàn);二來隨著中國私有產(chǎn)權被立法和認可，越來越多的住宅小區(qū)建立了自己的業(yè)主委員會，更多地參與到住宅小區(qū)的管理事務中，出于多方面的考慮，有的物業(yè)管理公司更傾向于做一個建議者、提議者的角色，最終往往就出現(xiàn)了很多行業(yè)人士所說的：“有人建、無人管”的現(xiàn)象。如何調(diào)動起物業(yè)管理公司在安防應用上的積極性、主動性是目前的一個重要課題。
安防價值被體認
安防系統(tǒng)，特別是小區(qū)對講系統(tǒng)在民用住宅領域的應用價值被越來越多的體現(xiàn)了出來，其中不但有對住宅小區(qū)安全防范方面的作用，而且，在對整個小區(qū)物業(yè)服務品質(zhì)的幫助上也得到了使用者的認可。
物業(yè)管理公司直接面對的就是業(yè)主，因此，維護與他們良好的關系是公司的首要目標。在安全上，通過安裝視頻監(jiān)控等安防系統(tǒng)，一旦業(yè)主發(fā)生財產(chǎn)丟失的事件，就可以從監(jiān)控錄像資料中尋找到一些有用的信息，哪怕是給業(yè)主一個交待，也會讓他們心情舒暢，真正地發(fā)揮出安防系統(tǒng)應用的效果，有時甚至還可以協(xié)助公安機關偵破案件。
除此之外，目前安防系統(tǒng)在住宅小區(qū)的應用也已更多地涉及到小區(qū)服務的內(nèi)容。上海愛建園物業(yè)管理處的工程部主管梁亞林介紹道，通過愛建園的對講系統(tǒng)和中心控制室，如果業(yè)主要叫的士車，只要提前打電話到中控室說：“我是幾零幾號房，現(xiàn)在需要叫一部的士車”，那么，中控室馬上就會和門口的保安打個招呼，而這已經(jīng)超越了安全的范圍了。
另外，該住宅小區(qū)的一些物業(yè)保修工作也可以通過對講系統(tǒng)來完成報修，不需要另外打電話，又省了錢。例如水管爆裂等事故，業(yè)主可以及時通過對講系統(tǒng)聯(lián)絡中控室，中控室和工程部講一下，工程人員就可以馬上達到現(xiàn)場，這也體現(xiàn)出一個服務的層面。還有，有的業(yè)主會在中控室留言，如：“請在什么時候、有什么事，提醒我一下”。例如，幾點鐘有客人來訪，到時請幫業(yè)主為客人打開大門，等客人到達業(yè)主家的門口時，只要說找?guī)滋?、幾零幾，保安就會看一下登記，然后幫客人按門鈴通知業(yè)主開門。
在這些服務方面，為業(yè)主提供了很多生活上的方便，也得到了越來越多業(yè)主的認同。
工作內(nèi)容以保養(yǎng)、維護為主
在對安防系統(tǒng)的應用上，目前物業(yè)管理公司日常的工作是以設備、系統(tǒng)的保養(yǎng)、維護為主。大部分安防系統(tǒng)在建成后都有兩年的維保期，在這兩年內(nèi)，設備和系統(tǒng)出現(xiàn)問題，一般都會由指定的工程商來解決;而兩年之后，基本上所有涉及到設備和系統(tǒng)的問題都全部由物業(yè)管理公司負責機電方面的人員來處理。
上海東方曼哈頓·世紀豪庭物業(yè)管理處的工程部陳經(jīng)理表示，該小區(qū)分三期建成，共有1700多戶，1至3期的小區(qū)安防系統(tǒng)共享同一個管理平臺，工程部不僅負責安防系統(tǒng)的維護工作，小區(qū)里其它的設施設備的維修保養(yǎng)也是由他們在做，工程部會定期對安防系統(tǒng)進行檢測，另外還會定期找一些業(yè)主做回訪，并且做設備的檢測，通過這些，來達到對設備的了解，也讓業(yè)主看到物業(yè)公司確實是在對安防系統(tǒng)做調(diào)試和維修保養(yǎng)工作。
愛建園的梁亞林則表示道，愛建園的圍墻報警系統(tǒng)一般每天晚上都要測試一次，工作人員每天晚上回去都要填報表，記錄下探頭的靈敏程度;還有，電子巡更系統(tǒng)也是每天都要進行測試。
此外，由于小區(qū)內(nèi)機電設備的維護、保養(yǎng)工作量較大，目前很多物業(yè)管理公司開始與一些外部單位合作，將安防設備和系統(tǒng)的日常保養(yǎng)工作“外包”給他們。愛建園的梁亞林介紹說，現(xiàn)在，愛建園專門聘請了一個保養(yǎng)單位對門口機作定期的拆件維護，例如到了上海的梅雨季節(jié)期，天氣潮濕對產(chǎn)品的影響很大，按鍵接觸容易出現(xiàn)故障，屏幕顯示效果就會不好。因此，愛建園非常注意平時的設備保養(yǎng)，如趁天氣好的時候拿酒精、棉花對設備的零部件進行擦拭等等。
一般地，物業(yè)管理公司選擇這些“外包”保養(yǎng)單位，主要還是首先考察他們的技術能力，不只是把產(chǎn)品“換下來”的問題，對他們的要求是，一要節(jié)約成本，二要保證設備的正常運行。[nextpage]
迫切需求規(guī)范的售后服務
安防產(chǎn)品作為電子消耗品中的一類，產(chǎn)品的老化、損耗問題是目前住宅小區(qū)應用中最常遇到的情況。
愛建園的梁亞林介紹道：“現(xiàn)在我們和廠商的關系以‘修'為主，主要是在電子元件的耐用性方面，如對講室內(nèi)機的按鍵，特別是“0”、“#”這些使用頻率最高的字母按鍵，為了耐磨損，目前我們采用的Fermax產(chǎn)品都使用了特殊的材料，最新的產(chǎn)品甚至采用了一層鍍金薄膜，來抗氧化?！?/P>
作為管理者、使用者的角色，物業(yè)管理公司最關心的莫過于售后服務了。據(jù)了解，目前物業(yè)單位普遍對廠商提供的系統(tǒng)前期使用培訓、維修響應速度、維修質(zhì)量非常在意。東方曼哈頓·世紀豪庭的陳經(jīng)理表示，樓盤建成后，廠商會要求他們工程部的一些保安人員參加現(xiàn)場模擬培訓，還去到廠商的模擬操作室，所有設備都和實際應用的一樣;另外廠商也會提供一定的備品備件，來保證售后服務的品質(zhì)。目前他們對廠商所提供的維修速度、維修質(zhì)量，以及維修成本都較滿意。
然而，另一方面，對于大多數(shù)物業(yè)公司來講，兩年的維保期過了之后，他們的“惡夢”也就開始了。由于絕大多數(shù)住宅小區(qū)的安防系統(tǒng)都是開發(fā)商建好后留給物業(yè)管理者使用的，物業(yè)管理公司對設備提供廠商的背景、資料并不了解;而且一般一套系統(tǒng)會由幾個廠家的產(chǎn)品所組成，甚至一個小區(qū)的門禁控制系統(tǒng)就包括對講門口機和閘口機兩個不同的廠家產(chǎn)品，因此，這也為物業(yè)管理公司帶來了許多工作上的不便。
大多數(shù)情況下，如果發(fā)生產(chǎn)品問題，物業(yè)管理公司只得將產(chǎn)品拆下來，看看是哪個廠家的產(chǎn)品，再找他們在當?shù)氐穆?lián)絡電話，一個個地去找，修好一家的產(chǎn)品就登記一下這個廠家的資料，下次才知道要找誰。
愛建園的梁亞林表示道：“現(xiàn)在麻煩就在這里，我們天天都在找，例如深圳‘XX'廠家，到處去問這家廠家在哪里，有的手機打了半天，還要問他：‘你在哪里，什么單位，什么公司，我們要買什么東西，你們那里有沒有?'，有的甚至還要和你說非要到深圳去一趟不可。你說煩不煩?”
因此，很多的物業(yè)管理公司開始期望能夠由一家廠商來提供一整套綜合的設備或服務，就像萬科的樓盤裝修全部交給百安居來負責一樣。
另一方面，一些物業(yè)公司也反映，目前的設備、系統(tǒng)維護工作仍沒有合理、規(guī)模的收費標準，市場行為混亂，各廠家的作法也不一。對此，他們希望廠家的維修服務可以更標準化，例如為客戶提供的每一項服務都有合理的標價。
總的來看，物業(yè)管理公司在未來的住宅小區(qū)安防應用上仍需重新定義好與房地產(chǎn)開發(fā)商，以及業(yè)主委員會之間的關系，真正發(fā)揮出自己的作用，而不僅僅只是限于目前以“修”為主的業(yè)務內(nèi)容。在項目前期的建設中，更多地與開發(fā)商一起參與到產(chǎn)品、系統(tǒng)的選型中，讓終端用戶的需求體現(xiàn)出來;另一方面，在與業(yè)主委員會的關系上，建立起相互誠信的服務理念，在業(yè)主對安全需求逐步上升之后，更好地為業(yè)主提供安防服務，積極提升物業(yè)管理公司在安防應用環(huán)節(jié)上的地位
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